Wie viel ist eine Immobilie wert? Diese Frage stellt sich nicht nur beim Verkauf. Auch das Finanzamt muss Immobilien in bestimmten Fällen bewerten – beispielsweise bei einer Erbschaft oder Schenkung. Der dabei ermittelte Grundbesitzwert kann erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Steuer haben. Doch wie kommt das Finanzamt zu seinem Ergebnis? Und was können Eigentümer tun, wenn der festgestellte Wert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt?

Wann bewertet das Finanzamt eine Immobilie?

Besonders relevant ist die Immobilienbewertung durch das Finanzamt bei Erbschaften und Schenkungen. Wird ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück übertragen, muss für steuerliche Zwecke ein Wert festgestellt werden. Grundbesitzwerte können darüber hinaus in bestimmten Fällen auch für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sein. Maßgeblich sind dabei grundsätzlich die tatsächlichen und wertmäßigen Verhältnisse zum jeweiligen Bewertungsstichtag.

Für Immobilieneigentümer ist wichtig: Bei dieser Bewertung geht es nicht darum, einen möglichen Verkaufspreis genauso zu bestimmen, wie es beispielsweise bei einer klassischen Marktwertermittlung vor einem Immobilienverkauf geschieht. Das Finanzamt arbeitet nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes.

Der steuerlich ermittelte Grundbesitzwert und ein am freien Immobilienmarkt tatsächlich erzielbarer Preis können deshalb voneinander abweichen.

Wie ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert?

Welche Bewertungsmethode angewendet wird, hängt insbesondere von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Das Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke drei wesentliche Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie anhand vergleichbarer Immobilien beziehungsweise entsprechender Marktdaten bewertet. Dieses Verfahren ist grundsätzlich unter anderem für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser vorgesehen.

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Mietwohngrundstücken zum Einsatz. Dabei spielt eine wichtige Rolle, welche Erträge mit der Immobilie erzielt werden können. Auch bestimmte Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Immobilien werden auf diese Weise bewertet.

Das Sachwertverfahren wird unter anderem dann eingesetzt, wenn bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Wohnungseigentum kein Vergleichswert vorliegt. Außerdem findet es bei verschiedenen anderen Immobilienarten Anwendung.

Die gesetzlichen Regelungen zur Grundbesitzbewertung wurden für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 insbesondere beim Ertrags- und Sachwertverfahren an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.

Warum kann der Wert des Finanzamts vom Marktwert abweichen?

Eine steuerliche Immobilienbewertung erfolgt nach standardisierten gesetzlichen Vorgaben. Der tatsächliche Immobilienmarkt ist dagegen deutlich individueller. Zustand, Modernisierungsbedarf, Mikrolage, Grundstückszuschnitt oder besondere Eigenschaften eines Gebäudes können sich auf den Preis auswirken, den ein Käufer tatsächlich zu zahlen bereit ist.

Gerade bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien kann es deshalb vorkommen, dass Eigentümer den festgestellten Grundbesitzwert als zu hoch empfinden.

Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die Berechnung des Finanzamts falsch ist. Steuerlicher Grundbesitzwert und individuell ermittelter Marktwert beruhen auf unterschiedlichen Bewertungsansätzen. Entscheidend ist deshalb, ob sich ein tatsächlich niedrigerer gemeiner Wert belastbar nachweisen lässt.

Was tun, wenn die Immobilie zu hoch bewertet wurde?

Das Bewertungsgesetz eröffnet Eigentümern beziehungsweise Steuerpflichtigen ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis, ist grundsätzlich der niedrigere Wert anzusetzen.

Dafür gelten allerdings klare Anforderungen. Als Nachweis kann regelmäßig beispielsweise ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen dienen. Eine einfache Marktpreiseinschätzung reicht für diesen formellen Nachweis daher nicht ohne Weiteres aus.

Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Makler kann dennoch ein sinnvoller erster Schritt sein. Zeigt sich bereits dabei eine erhebliche Differenz zum Finanzamtswert, lässt sich besser einschätzen, ob die Beauftragung eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens wirtschaftlich sinnvoll sein könnte.

Kann auch ein Verkaufspreis als Nachweis dienen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. § 198 Bewertungsgesetz sieht vor, dass auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen kann.

Der Kauf muss dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen sein. Zudem dürfen sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht verändert haben.

Gerade wenn eine geerbte Immobilie zeitnah verkauft wird, kann dieser Punkt deshalb von besonderer Bedeutung sein.

Bescheid genau prüfen und Fristen beachten

Nach der Bewertung sollten Eigentümer den Feststellungsbescheid sorgfältig prüfen. Neben dem angesetzten Immobilienwert lohnt sich ein Blick auf die zugrunde gelegten Angaben zur Immobilie. Fehler bei Flächen, Baujahr, Grundstücksart oder anderen relevanten Daten können Auswirkungen auf das Ergebnis haben.

Soll gegen einen Bescheid Einspruch eingelegt werden, gelten dafür gesetzliche Fristen. Nach § 355 Abgabenordnung beträgt die reguläre Einspruchsfrist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts. Bei Zweifeln sollte deshalb frühzeitig steuerlicher oder rechtlicher Rat eingeholt werden.

Fazit: Finanzamtswert und Marktwert genau vergleichen

Eine Immobilienbewertung durch das Finanzamt kann insbesondere bei Erbschaften und Schenkungen erhebliche finanzielle Bedeutung haben. Eigentümer sollten einen festgestellten Wert deshalb nicht nur zur Kenntnis nehmen, sondern prüfen, ob die zugrunde gelegten Angaben plausibel sind und wie sich der Wert im Verhältnis zum tatsächlichen Immobilienmarkt darstellt.

Eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler kann helfen, die aktuelle Marktsituation der Immobilie realistisch einzuschätzen. Bestehen deutliche Unterschiede zum steuerlich festgestellten Wert, kann anschließend geprüft werden, ob ein qualifiziertes Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts sinnvoll ist.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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