Wer über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt, stellt sich meist zuerst eine entscheidende Frage: Was ist mein Haus oder meine Wohnung eigentlich wert? Der ursprüngliche Kaufpreis oder persönliche Investitionen liefern darauf nur bedingt eine Antwort. Entscheidend ist vielmehr, welchen Preis die Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen kann. Eine fundierte Ermittlung des Verkehrswerts schafft deshalb eine wichtige Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.

Was bedeutet Verkehrswert?

Der Begriff „Verkehrswert“ ist gesetzlich definiert und wird häufig gleichbedeutend mit „Marktwert“ verwendet. Nach § 194 Baugesetzbuch bezeichnet er vereinfacht den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage einer Immobilie erzielt werden könnte. Persönliche oder ungewöhnliche Umstände sollen dabei außer Betracht bleiben.

Der Verkehrswert ist damit keine feste Größe, die dauerhaft für eine Immobilie gilt. Er bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Verändern sich Immobilienmarkt, Nachfrage oder Eigenschaften des Objekts, kann sich auch dessen Wert verändern.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Keine Immobilie gleicht vollständig einer anderen. Deshalb müssen bei einer fundierten Bewertung zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden.

Eine besonders wichtige Rolle spielt die Lage. Neben der Stadt oder Gemeinde kommt es auf die konkrete Mikrolage an. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebote, Lärmbelastung und das unmittelbare Wohnumfeld können den Wert beeinflussen.

Auch die Immobilie selbst ist entscheidend. Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Grundriss, Ausstattung, energetischer Zustand und durchgeführte Modernisierungen gehören zu den relevanten Merkmalen. Ebenso können bestehender Sanierungsbedarf oder besondere rechtliche Gegebenheiten den Wert beeinflussen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht ausdrücklich vor, Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, denen der Markt einen Werteinfluss beimisst.

Bei Grundstücken spielt zudem der Bodenwert eine wichtige Rolle. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Grundlage ihrer Kaufpreissammlungen ermittelt und stellen durchschnittliche Lagewerte für den Boden innerhalb bestimmter Richtwertzonen dar.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Für die professionelle Wertermittlung stehen grundsätzlich drei etablierte Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilienart, den verfügbaren Marktdaten und den Umständen des Einzelfalls ab. Auch eine Kombination mehrerer Verfahren ist möglich.

Beim Vergleichswertverfahren werden geeignete Vergleichspreise beziehungsweise Vergleichsfaktoren herangezogen. Das Verfahren bietet sich besonders dann an, wenn ausreichend vergleichbare Verkäufe vorliegen.

Das Ertragswertverfahren betrachtet dagegen stärker die Erträge, die mit einer Immobilie erzielt werden können. Es spielt deshalb vor allem bei vermieteten beziehungsweise renditeorientiert betrachteten Immobilien eine wichtige Rolle. In die Berechnung fließen unter anderem Reinertrag, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ein.

Beim Sachwertverfahren stehen insbesondere der Wert des Grundstücks und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer Wertminderung im Mittelpunkt. Anschließend erfolgt eine Anpassung an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes.

Warum reicht der Preis der Nachbarimmobilie nicht aus?

Eigentümer orientieren sich bei ihrer Preisvorstellung häufig an Immobilien, die kürzlich in der Nachbarschaft angeboten oder verkauft wurden. Solche Vergleichswerte können eine erste Orientierung geben, reichen für eine fundierte Bewertung aber nicht immer aus.

Schon Unterschiede bei Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungszustand oder Ausstattung können erhebliche Auswirkungen auf den Wert haben. Hinzu kommt: Der Angebotspreis einer Immobilie ist nicht zwangsläufig mit dem tatsächlich erzielten Kaufpreis identisch.

Eine professionelle Bewertung berücksichtigt deshalb nicht nur einzelne Vergleichsangebote, sondern betrachtet die Immobilie und ihre Position innerhalb des aktuellen lokalen Marktes als Ganzes.

Verkehrswert und Angebotspreis sind nicht automatisch identisch

Für Eigentümer ist außerdem die Unterscheidung zwischen Verkehrswert und Angebotspreis wichtig. Der Verkehrswert soll den marktgerechten Wert der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegeln. Der Angebotspreis ist dagegen Teil der Verkaufsstrategie.

Ein zu hoch angesetzter Preis kann dazu führen, dass geeignete Interessenten das Angebot von Beginn an aussortieren. Bleibt eine Immobilie lange am Markt und wird der Preis mehrfach reduziert, kann dies ihre Vermarktung zusätzlich erschweren.

Ein deutlich zu niedriger Angebotspreis kann wiederum dazu führen, dass vorhandenes Verkaufspotenzial nicht ausgeschöpft wird. Eine fundierte Bewertung bildet daher die Grundlage, um eine passende Preisstrategie zu entwickeln.

Wann sollten Eigentümer ihre Immobilie bewerten lassen?

Eine Immobilienbewertung ist besonders sinnvoll, wenn ein Verkauf geplant wird. Sie kann aber auch bei einer Erbschaft, Schenkung, Vermögensaufteilung oder zur allgemeinen Einschätzung des eigenen Immobilienvermögens relevant sein.

Je nach Anlass unterscheiden sich jedoch die Anforderungen. Für einen geplanten Verkauf kann eine professionelle Marktwertermittlung durch einen erfahrenen Immobilienmakler wertvolle Orientierung liefern. Bei gerichtlichen, steuerlichen oder anderen formellen Bewertungsanlässen kann dagegen ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen oder Gutachterausschusses erforderlich sein. Gutachterausschüsse gehören zu den Stellen, die nach dem Baugesetzbuch Verkehrswertgutachten erstatten.

Fazit: Eine realistische Bewertung ist der erste Schritt zum erfolgreichen Verkauf

Der richtige Verkaufspreis sollte weder auf dem Bauchgefühl noch allein auf früheren Kaufpreisen oder Online-Angeboten basieren. Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstück, aktuelle Marktentwicklung und zahlreiche weitere Faktoren bestimmen gemeinsam, welchen Wert eine Immobilie heute besitzt.

Für Eigentümer, die einen Verkauf planen, ist eine professionelle Immobilienbewertung deshalb ein wichtiger erster Schritt. Ein regional erfahrener Immobilienmakler kennt den lokalen Markt, kann vergleichbare Objekte einordnen und die besonderen Merkmale einer Immobilie berücksichtigen.

Auf dieser Grundlage lässt sich eine realistische Preisstrategie entwickeln – mit dem Ziel, die Immobilie marktgerecht zu positionieren, geeignete Käufer anzusprechen und bestmögliche Voraussetzungen für einen erfolgreichen Verkauf zu schaffen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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