Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht nur der Kaufpreis entscheidend. Zusätzlich entstehen verschiedene Kaufnebenkosten – darunter die Kosten für Notar und Grundbuchamt. Gerade bei der Finanzierungsplanung sollten Kaufinteressenten diese Ausgaben von Anfang an berücksichtigen. Doch wie hoch sind die Notarkosten, welche Leistungen sind darin enthalten und wer muss sie bezahlen? Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um die notarielle Abwicklung eines Immobilienkaufs.

Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf notwendig?

Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung grundsätzlich nicht möglich. Nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch muss ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden.

Der Notar ist dabei nicht Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers, sondern zur Neutralität verpflichtet. Er bereitet den Kaufvertrag vor, erläutert dessen rechtliche Bedeutung und sorgt nach der Beurkundung für die erforderlichen Schritte zur Abwicklung des Eigentumsübergangs.

Dazu gehört unter anderem, dass der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert wird und notwendige Voraussetzungen für die spätere Eigentumsumschreibung geschaffen werden.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Anders als bei vielen anderen Dienstleistungen können die Preise eines Notars nicht frei ausgehandelt werden. Die Gebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, festgelegt. Für dieselbe Tätigkeit fallen daher grundsätzlich unabhängig vom gewählten Notariat die gesetzlich vorgesehenen Gebühren an.

Die Höhe richtet sich insbesondere nach dem Geschäftswert. Bei einem Immobilienkauf entspricht dieser im Regelfall dem Kaufpreis.

Als Orientierung nennt die Bundesnotarkammer für Immobilientransaktionen durchschnittliche Notarkosten von weniger als 1 Prozent des Kaufpreises und Gerichtskosten – insbesondere für Grundbucheintragungen – von rund 0,5 Prozent.

Für die Finanzierungsplanung wird daher häufig mit insgesamt etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch gerechnet. Der tatsächliche Betrag hängt jedoch vom konkreten Kaufvertrag und den erforderlichen Tätigkeiten ab.

Welche Leistungen sind in den Notargebühren enthalten?

Mit den Notarkosten wird deutlich mehr als der eigentliche Termin zur Vertragsunterzeichnung bezahlt. Zur notariellen Tätigkeit gehören unter anderem die Erstellung beziehungsweise Prüfung des Kaufvertrags, die rechtliche Beratung der Beteiligten und die Beurkundung.

Auch für den anschließenden Vollzug können Gebühren entstehen. Der Notar kümmert sich beispielsweise um erforderliche Genehmigungen, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung.

Die rechtliche Beratung und die Erstellung des Vertragsentwurfs sind grundsätzlich bereits Bestandteil der Beurkundungsgebühr. Die Gebühren steigen also nicht allein deshalb, weil vor der Beurkundung mehrere Fragen oder Besprechungstermine notwendig sind.

Notarkosten und Grundbuchkosten: Was ist der Unterschied?

Umgangssprachlich werden Notar- und Grundbuchkosten häufig zusammengefasst. Tatsächlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Kostenpositionen.

Die Notarkosten entstehen für die Tätigkeit des Notariats – etwa für Kaufvertragsentwurf, Beurkundung, Vollzug und Betreuung.

Die Grundbuchkosten sind dagegen Gerichtsgebühren, die beispielsweise für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die spätere Umschreibung des Eigentums oder die Eintragung einer Grundschuld entstehen.

Kaufinteressenten sollten deshalb bei einer Kostenkalkulation darauf achten, dass beide Positionen berücksichtigt sind.

Wer bezahlt die Notarkosten?

In Immobilienkaufverträgen wird typischerweise vereinbart, dass der Käufer die Kosten für Notar und Grundbuchamt trägt. Kosten, die notwendig werden, um nicht vom Käufer übernommene Belastungen des Verkäufers zu löschen, trägt dagegen regelmäßig die Verkäuferseite.

Ein Beispiel ist eine noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld des Verkäufers. Muss diese im Zuge des Verkaufs gelöscht werden, können hierfür zusätzliche Kosten entstehen.

Welche Kostenverteilung im konkreten Fall gilt, ergibt sich letztlich aus dem Kaufvertrag und den gesetzlichen Regelungen.

Eine Finanzierung kann zusätzliche Notarkosten verursachen

Wer die Immobilie mithilfe eines Bankdarlehens finanziert, sollte noch eine weitere Kostenposition berücksichtigen. Banken verlangen für Immobilienfinanzierungen üblicherweise eine Sicherheit in Form einer Grundschuld.

Diese Grundschuld muss notariell bestellt und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch entstehen neben den Kosten des eigentlichen Immobilienkaufs zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren. Die Höhe richtet sich unter anderem nach dem Betrag der Grundschuld. Die Bundesnotarkammer weist in ihren Beispielberechnungen diese Grundschuldbestellung ausdrücklich als separaten kostenpflichtigen Vorgang aus.

Gerade bei einer knappen Eigenkapitalplanung sollte dieser Betrag deshalb nicht übersehen werden.

Welche weiteren Kaufnebenkosten kommen hinzu?

Notar und Grundbuchamt sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Käufer müssen zusätzlich insbesondere die Grunderwerbsteuer einplanen. Deren Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland.

Wurde die Immobilie über einen Immobilienmakler vermittelt, kann außerdem eine Maklerprovision anfallen. Hinzu kommen je nach Kauf und Finanzierung weitere Kosten, beispielsweise für Finanzierung, Gutachten oder bestimmte behördliche Vorgänge.

Es ist daher sinnvoll, nicht nur den maximal finanzierbaren Kaufpreis zu betrachten, sondern bereits vor der Immobiliensuche ein realistisches Gesamtbudget einschließlich sämtlicher Nebenkosten festzulegen.

Fazit: Notarkosten von Anfang an einplanen

Die notarielle Abwicklung schafft beim Immobilienkauf Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer. Für Kaufinteressenten sind die damit verbundenen Kosten deshalb ein unvermeidbarer Bestandteil des Erwerbs.

Als erste Orientierung können Käufer für Notar und Grundbuch zusammen mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Je nach Vertragsgestaltung und Finanzierung können die tatsächlichen Kosten jedoch abweichen – insbesondere dann, wenn zusätzlich eine Grundschuld eingetragen wird.

Wer sein Budget frühzeitig einschließlich Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten plant, weiß wesentlich genauer, welche Immobilie finanziell tatsächlich infrage kommt. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Kaufinteressenten dabei unterstützen, den gesamten Kaufprozess im Blick zu behalten und die nächsten Schritte bis zum Notartermin gut vorzubereiten.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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