Bewertungsverfahren im Überblick: Das Sachwertverfahren

Können Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, wird für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises Ihrer Immobilie das Sachwertverfahren eingesetzt. Das komplexe Verfahren zur Immobilienbewertung wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das Besondere beim Sachwertverfahren ist der Umstand, dass der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet wird. Während der Bodenwert in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird, sind für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Erst aus der Addition beider Werte ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Wird im Sachwertverfahren der Gebäudewert errechnet, fließen neben Faktoren wie Wohnfläche und Bauqualität auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten mit in die Analyse ein. Die Methodik stützt sich auf die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Die Sachverständigen entnehmen diese angenommenen Herstellungskosten speziellen Tabellen. Im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hierbei z. B. die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter geringer angesetzt.

Darauf aufbauend werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Gemeinhin wird aus Sachverständigensicht bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten einer 15 Jahre alten Immobilie mit 170.000 Euro berechnet, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Diesem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden, sodass etwa auch ein Gründerzeithaus mit zeitgemäßer Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassaden quasi wieder Neubau-Qualität erreicht.

Abschließend wird beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, der gewährleistet, dass der letztlich angesetzte Wert des Objekts in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Der Fokus liegt hier auf der Nachfrage: Ein Eigenheim in einer ländlichen, strukturschwachen Region wird einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit im Villenviertel einer begehrten Metropole.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Sachwertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

Foto: © urfinguss/Depositphotos.com

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Eigentümer, Vermieter, Bauherren – was sich 2023 ändert – Teil 1

Kein Jahresanfang ohne geänderte Gesetze – auch in diesem Jahr müssen sich Eigentümer, Vermieter und Bauherren auf Neuerungen einstellen. Die wichtigsten Änderungen lesen Sie hier. Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) Seit dem 1. Januar 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten für den CO2-Ausstoß bei Wohngebäuden. Ist die Energiebilanz einer Immobilie sehr schlecht, tragen Vermieter 95 Prozent…

Weiterlesen

Immobilienaufteilung in der Scheidung

Die eigene Immobilie stellt für Ehepaare nicht nur den Lebensmittelpunkt dar, sondern auch einen wesentlichen Vermögenswert, wenn es um die Altersvorsorge geht. Entsprechend emotional geht es bei der Scheidung zur Sache, wenn es um den […]

Weiterlesen

Osterhase sucht Gewerbeimmobilie

Mit dem Frühlingsbeginn erwacht nicht nur die Natur aus dem Winterschlaf, auch der Osterhase ist wieder aus seinem langen Urlaub zurückgekehrt. Wie jedes Jahr ist reichlich zu tun, um Kinder auf der ganzen Welt glücklich zu machen. Dafür möchte der Osterhase dieses Jahr sogar expandieren. Neben den üblichen Produktionsprozessen sucht er deswegen auch eine neue…

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Sebastian Speckenheuer

Immobilienkaufmann (IHK)

05246 - 92 97 380 s.speckenheuer@smk.immobilien

Jasmin Bentlage

Immobilienkauffrau (IHK)

05246 - 92 97 380 j.bentlage@smk.immobilien

Danuta Zagrajski

Kauffrau in der Wohnungs- und Grundstückswirtschaft (IHK)

05207 – 770 360 d.zagrajski@smk.immobilien

Julia Kraatz

Immobilienkauffrau (IHK) | Geprüfte Immobilienbewerterin (EIA)

05207 - 770 360 j.kraatz@smk.immobilien

Sebastian Kraatz

Geschäftsführer | Kaufmann in der Wohnungs- und Grundstückswirtschaft (IHK) | Freier Sachverständiger (Immobilienbewertung)

05246 - 92 97 380 s.kraatz@smk.immobilien
SMK Immobilien GmbH hat 4,95 von 5 Sternen 341 Bewertungen auf ProvenExpert.com